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隨著中央“雙循環(huán)”經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的提出，國(guó)家、地方政府、協(xié)會(huì)、企業(yè)都在不同的層面重繪物流產(chǎn)業(yè)的布局和發(fā)展。物流園作為物流產(chǎn)業(yè)鏈中的節(jié)點(diǎn)，其建設(shè)和發(fā)展也呈現(xiàn)一種蓬勃的“生長(zhǎng)態(tài)勢(shì)”，如何經(jīng)營(yíng)好并服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略成為一個(gè)值得探討的課題。本文從一個(gè)生產(chǎn)制造型物流企業(yè)的一個(gè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)為實(shí)例，研究物流園日常招商運(yùn)營(yíng)中如何服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略，以達(dá)拋磚引玉的目的。

組織結(jié)構(gòu)是要服從企業(yè)戰(zhàn)略，企業(yè)戰(zhàn)略指導(dǎo)建立組織結(jié)構(gòu)，二者只有在實(shí)踐中緊密結(jié)合才能實(shí)現(xiàn)組織效益的最大化。以A企業(yè)為例，其企業(yè)戰(zhàn)略方針是：“做優(yōu)鋼鐵產(chǎn)業(yè)鏈、做強(qiáng)物流服務(wù)網(wǎng)、做好產(chǎn)城生態(tài)圈”。為實(shí)現(xiàn)其物流戰(zhàn)略部分，該企業(yè)設(shè)置有1個(gè)物流產(chǎn)業(yè)集團(tuán)和1個(gè)物流投資集團(tuán)。（見(jiàn)下圖）

上圖中物流產(chǎn)業(yè)集團(tuán)擔(dān)負(fù)整合省（市）屬企業(yè)物流業(yè)務(wù)重任，擁有5家公司；物流投資集團(tuán)負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)投資和經(jīng)營(yíng)，被行業(yè)協(xié)會(huì)評(píng)為2020年全國(guó)50強(qiáng)物流企業(yè)，擁有6家二級(jí)子公司和10家三級(jí)子公司及諸多職能部門和分公司。其下轄B公司是全國(guó)首批“生產(chǎn)制造型5A級(jí)供應(yīng)鏈服務(wù)企業(yè)”，在企業(yè)定位中承擔(dān)基礎(chǔ)物流，屬物流板塊的核心組成部分，擬打造以運(yùn)輸、園區(qū)運(yùn)營(yíng)、貿(mào)易等業(yè)務(wù)為前臺(tái)，風(fēng)控體系為中臺(tái)、行政管理為后臺(tái)的生產(chǎn)供應(yīng)鏈體系。

C物流中心是B公司運(yùn)營(yíng)的園區(qū)之一，擬打造城市配送類的物流樞紐集散中心，是B公司“外拓業(yè)務(wù)”的探索者。中心占地面積1 0 2畝，建筑面積12.52萬(wàn)㎡，倉(cāng)儲(chǔ)面積12.17萬(wàn)㎡，均屬大開間樓倉(cāng)。緊鄰鐵路集裝箱中心站，毗鄰自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和海關(guān)，公鐵交通較為便利，空間上也處于行政區(qū)域的幾何中心。

C物流中心是B公司通過(guò)競(jìng)拍所得，購(gòu)置前該場(chǎng)地主要用于出租。購(gòu)置后延續(xù)了單一的場(chǎng)地出租業(yè)務(wù)。同時(shí)，將物業(yè)管理分模塊進(jìn)行了外包，先后投入4000萬(wàn)元開展園區(qū)功能、形象和管理提升。形成了運(yùn)維成本較高而收益低，與“擬打造物流樞紐集散中心，外拓業(yè)務(wù)”的目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)的局面。

企業(yè)的一切活動(dòng)最終都要服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略，C物流中心也應(yīng)該通過(guò)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型實(shí)現(xiàn)盈利的同時(shí)服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略的實(shí)施。

B公司除場(chǎng)地租賃外，還具有運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)托管、配送、信息服務(wù)、油品、貿(mào)易、融資等業(yè)務(wù)板塊。為實(shí)現(xiàn)“打造物流樞紐集散中心，外拓業(yè)務(wù)”的目標(biāo)，C物流中心應(yīng)清退單純的場(chǎng)地租賃客戶，選擇合作鏈相對(duì)較長(zhǎng)，可以在場(chǎng)地租賃以外有1個(gè)以上業(yè)務(wù)合作機(jī)會(huì)的客戶，從而與B公司其他業(yè)務(wù)板塊形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，為市場(chǎng)提供豐富的服務(wù)產(chǎn)品。

C物流中心的定位是打造城市配送類的物流樞紐集散中心，而倉(cāng)儲(chǔ)托管和城市配送又是相互依存的業(yè)務(wù)，當(dāng)前倉(cāng)儲(chǔ)托管最有效和前沿的應(yīng)用就是依托于云倉(cāng)的托管業(yè)務(wù)。因此研發(fā)公共云倉(cāng)，夯實(shí)城市配送基礎(chǔ)就成為了重點(diǎn)。

首先是做方案定標(biāo)準(zhǔn)。方案可以按照整合現(xiàn)有場(chǎng)地、B公司已有的云倉(cāng)信息系統(tǒng)、成熟的遠(yuǎn)程監(jiān)管技術(shù)和倉(cāng)儲(chǔ)配送、加工（分揀包裝）能力、及已引入園區(qū)的城市配送平臺(tái)等資源來(lái)做；定標(biāo)準(zhǔn)是要解決擬要買的產(chǎn)品和服務(wù)，首期可以按照倉(cāng)儲(chǔ)托管（基礎(chǔ)產(chǎn)品）、配送、加工、信息、遠(yuǎn)程監(jiān)管等五個(gè)方面來(lái)考慮，以打通云倉(cāng)與城市配送之間的業(yè)務(wù)為重點(diǎn)，以后可以通過(guò)產(chǎn)品迭代，完善產(chǎn)品和服務(wù)；其次，整合資源打造公共云倉(cāng)。在C物流中心選擇相對(duì)獨(dú)立的場(chǎng)所按所定標(biāo)準(zhǔn)研發(fā)云倉(cāng)；最后是產(chǎn)品推廣和云倉(cāng)擴(kuò)容。在方案獲批建立云倉(cāng)的同時(shí)，就要與目標(biāo)客戶接洽，優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn)，有利于云倉(cāng)落地后的招商工作。在投入運(yùn)營(yíng)的云倉(cāng)利用率達(dá)到一定水平后，結(jié)合市場(chǎng)需求發(fā)展區(qū)域性公共云倉(cāng)，適時(shí)進(jìn)行產(chǎn)品迭代。

按單一的場(chǎng)地租賃業(yè)務(wù)測(cè)算，C物流中心年收益估算為1750萬(wàn)元左右（12.17萬(wàn)平方，按單價(jià)15元/㎡/月，利用率8 0%估算），而按上述方法進(jìn)行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，收益大幅增加。

以2000㎡云倉(cāng)，額定載荷為2t/㎡為例，收益估算為：（1）倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)：按重量計(jì)（重貨）：0.8元/噸/天，綜合利用率80%估算，收益為9 2萬(wàn)元；按體積計(jì)（輕貨）0.6元/方/天，堆高2.5米，綜合利用率85%估算，收益為88萬(wàn)元。單此項(xiàng)收益就是單純場(chǎng)地租賃的兩倍（均按非底倉(cāng)測(cè)算）；（2）出入庫(kù)及托管費(fèi)：按綜合周轉(zhuǎn)率4個(gè)月估算，出入庫(kù)量9 6 0 0 t（或者1 2 0 0 0方），估算收益30萬(wàn)元左右；（3）其他：除以上兩項(xiàng)基礎(chǔ)產(chǎn)品收益外，還在運(yùn)輸、城市配送、融資等方面存在收益機(jī)會(huì)。綜合下來(lái)，通過(guò)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，收益有機(jī)會(huì)達(dá)到原方式的3倍。

通過(guò)上述分析，B公司在取得C物流中心后，應(yīng)對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行上述的轉(zhuǎn)型升級(jí)，即服務(wù)于A企業(yè)的戰(zhàn)略，又符合B公司對(duì)其定位。同時(shí)也能增加自身收益，整體提高組織的效益。同理，現(xiàn)在各種各樣的企業(yè)在布局物流園時(shí)，應(yīng)充分考慮是否符合自身戰(zhàn)略，企業(yè)的園區(qū)營(yíng)運(yùn)如何服務(wù)好自身戰(zhàn)略。