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2016年在世界經(jīng)濟不景氣的大背景下, 中國經(jīng)濟雖然增速趨緩, 但總體運行平穩(wěn)。作為國民經(jīng)濟很重要的風(fēng)向標(biāo), 物流行業(yè)中的基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)——倉儲地產(chǎn)的發(fā)展雖然同樣面臨著土地和人力資源成本的節(jié)節(jié)攀升、土地資源獲取越來越困難、更多外來競爭者進入等挑戰(zhàn), 但總體上來說還是呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長的發(fā)展態(tài)勢。

據(jù)中經(jīng)未來產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2016~2020年中國倉儲業(yè)發(fā)展前景與投資預(yù)測分析報告》1顯示, 倉儲業(yè)固定投資額為6619.97億元, 同比增長28.4%。從橫向比較看, 倉儲業(yè)固定資產(chǎn)投資額的增幅高于物流行業(yè)的整體增幅, 也高于全社會的投資增幅, 這反映了倉儲業(yè)的歷史情況與現(xiàn)實市場需求。從縱向比較, 2008年之前倉儲業(yè)投資年增幅平均達30%多, 最高達50%, 2008年之后增幅普遍下降, 但2015年的增幅較2014年增加5.6個百分點, 說明倉儲業(yè)的發(fā)展仍呈現(xiàn)出比較強勁的勢頭。從全國格局上來說, 市場的供給遠遠落后于需求, 物流的強勁市場需求, 不斷推動著物流基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展, 全國物流園區(qū)的投資、建設(shè)熱情不減。

根據(jù)戴德梁行2016第四季度的研究報告顯示, 截至2016年第四季度中國高標(biāo)準(zhǔn)倉庫面積達到2850萬平米, 華東地區(qū)占比最大達1300萬平米。

物流倉儲設(shè)施由于內(nèi)需經(jīng)濟引領(lǐng)的現(xiàn)代物流設(shè)施需求、第三方物流的快速發(fā)展和中國零售格局的調(diào)整, 已成為中國固定資產(chǎn)投資市場的新焦點。越來越多的商家進入到這個市場進行角逐。除了原有的物流地產(chǎn)開發(fā)商不斷穩(wěn)健地在全國布局建設(shè)以外, 供給市場主要出現(xiàn)四類新增供給源:1.傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商的紛紛涌入, 2.電商、快遞投資自建物流倉儲, 3.獲得穩(wěn)健投資機構(gòu)青睞, 4.跨界進入者增多。

雖然有眾多的進入者, 但我國的物流基礎(chǔ)設(shè)施整體供給市場仍較分散, 現(xiàn)代物流基礎(chǔ)設(shè)施主要投資者的市場份額占整體市場僅約2%。按人均建筑面積計算, 僅占美國人均倉儲面積的1/12。截至2016年第四季度, 各區(qū)域倉儲存量供給分布如下2:

中國現(xiàn)有倉庫中僅有25%比例能滿足現(xiàn)代物流運作需求, 屬于現(xiàn)代物流設(shè)施?？v觀2016年的物流倉儲市場, 呈現(xiàn)出參與者不斷增加, 令物流地產(chǎn)市場競爭進一步加大的趨勢。根據(jù)戴德梁行2016年第四季度的中國物流地產(chǎn)市場快報顯示2, 普洛斯憑借其強大的網(wǎng)絡(luò)和客戶資源, 良好的園區(qū)運營服務(wù)能力在現(xiàn)代物流設(shè)施行業(yè)中仍然一枝獨秀, 處于龍頭老大地位。市場份額超過5%的第二梯隊共有4家企業(yè), 他們分別是嘉民市場占有率達7%, 寶灣、宇培、平安均為6%。第二梯隊的市場占有加總達25%。安博、易商紅木、豐樹緊隨其后, 市場占有達4%。平安和萬科自2015年進入高標(biāo)庫市場之后快速發(fā)展, 至2016年末, 其分別在全國運營著160萬平方米和60萬平方米的高標(biāo)庫。以電商客戶為主的易商紅木通過和紅木的購并市場份額排名進入前10。

2016年面對中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整, 制造業(yè)發(fā)展趨緩, 零售業(yè)的活躍發(fā)展特別是電商零售業(yè)的迅猛發(fā)展, 內(nèi)需消費日益旺盛, 從而也帶動了整體倉儲物流業(yè)的發(fā)展。倉儲市場呈現(xiàn)如下需求特征:

由于消費市場的多樣性, 傳統(tǒng)的單一倉儲服務(wù)已經(jīng)不能滿足倉儲客戶的需求。消費市場對倉儲種類的需求呈現(xiàn)出多樣化趨勢。例如:隨著人民生活水平的提高, 對生鮮食品的品質(zhì)要求也在不斷提高, 餐飲食品行業(yè)的發(fā)展使得低溫倉儲和冷藏倉庫市場的需求量這兩年也出現(xiàn)大幅度的上升。

隨著更多企業(yè)投身倉儲地產(chǎn)領(lǐng)域, 競爭逐漸加劇, 客戶這兩年來對于倉儲的專業(yè)化要求也越來越嚴(yán)苛。原來簡單的農(nóng)民倉已經(jīng)無法滿足對現(xiàn)代倉儲有要求的現(xiàn)代物流體系的運作了。以醫(yī)藥倉儲為例, 隨著國家新版《藥品經(jīng)營質(zhì)量管理規(guī)范》發(fā)布, 對醫(yī)藥倉儲物流也提出更高要求, 當(dāng)然作為醫(yī)藥倉儲物流很重要的節(jié)點——醫(yī)藥倉儲的要求也越來越嚴(yán)格。

隨著一帶一路的政策推進, 鐵路貨運的資源越來越受到重視, 特別是隨著運輸成本的逐年增長, 更有效整合公鐵聯(lián)運、推動集裝箱多式聯(lián)運的鐵路公路集合點的倉儲需求也逐漸應(yīng)運而生。

隨著電商進入到倉儲地產(chǎn)領(lǐng)域, 更多跨界運營者的進入, 給傳統(tǒng)倉儲服務(wù)帶來了嶄新的思維和沖擊, 越來越多的企業(yè)希望倉儲提供者能夠一攬子地滿足他們整體供應(yīng)鏈的需求, 這倒逼企業(yè)不斷改變、創(chuàng)新。最明顯的就是進一步帶動了除傳統(tǒng)倉儲租賃以外的更多增值服務(wù)的需求。比如供應(yīng)鏈金融服務(wù)、保險服務(wù)、倉配一體化服務(wù)、園區(qū)后勤服務(wù)等等。

由于我國土地資源的稀缺性, 作為倉儲行業(yè)主要原材料——倉儲用地的取得日益艱難, 一些地方政府甚至把稅收要求作為綁定條款添加到倉儲企業(yè)土地合同中, 這些都使得倉儲企業(yè)的土地獲取越來越困難, 嚴(yán)格制約了倉儲行業(yè)的發(fā)展。

中國整體物流發(fā)展起步較晚, 大部分城市的物流缺乏整體系統(tǒng)規(guī)劃, 對于物流園區(qū)也沒有一個統(tǒng)一的科學(xué)規(guī)劃, 僅僅是在城市的邊緣或高速公路出口畫幾個圈, 這些顯然無法滿足倉儲業(yè)與相關(guān)行業(yè)協(xié)同發(fā)展的要求。

近幾年大批新進者涌入到倉儲業(yè), 造成了一些城市物流園區(qū)蜂擁而上, 競爭加劇, 局部地區(qū)供給與需求失衡。但由于這些企業(yè)自身的行業(yè)經(jīng)驗較弱, 在園區(qū)規(guī)劃、開發(fā)、運營和服務(wù)等方面能力較差, 造成一些園區(qū)雖然開發(fā)出來但出于空置或低出租率的情況, 極大地浪費了土地資源和社會資源。

中國人工成本呈逐年上升趨勢, 作為勞動密集型的倉儲行業(yè)也同樣面臨著人力短缺的嚴(yán)重考驗, 但全面使用機器取代人力尚有一段漫長的道路。如何有效地進行人力招募、控制好人力成本也是眾多倉儲企業(yè)面臨的嚴(yán)峻考驗。

一線城市的土地瓶頸使得一線城市供地荒格局仍將在2017年延續(xù)下去, 今后的倉儲開發(fā)建設(shè)會向更多的內(nèi)陸和二三線城市擴展。連同電商在內(nèi), 線下零售、快速消費品和汽車等消費品行業(yè)仍將是2017年倉儲需求的絕對主力。隨著人們對生活品質(zhì)要求的提升, 人們對于優(yōu)質(zhì)新鮮食品的需求、對于跨境商品的需求將不斷地推動冷庫和保稅倉庫的需求擴張。

智能分揀設(shè)備、機器人、物聯(lián)網(wǎng)云平臺、自動化立體倉等新技術(shù)在倉儲領(lǐng)域的應(yīng)用今后會越來越多, 這些都對倉庫的承重、層高、開門方式等倉庫設(shè)計規(guī)格提出了更高的要求。而智能化分揀設(shè)備又帶動了更多的現(xiàn)代高標(biāo)準(zhǔn)倉庫的需求。

設(shè)施、設(shè)備和勞動力作為物流運營必不可缺的三大經(jīng)營要素, 他們的變革也對整體倉儲業(yè)發(fā)展帶來不同凡響的意義。從設(shè)施方面來看, 未來除了傳統(tǒng)租賃模式以外, 共同開發(fā)、合作經(jīng)營等多種靈活的合作方案會越來越多地應(yīng)運而生。在設(shè)備方面, 客戶對于融資租賃的需求也會進一步促進倉儲企業(yè)向供應(yīng)鏈金融領(lǐng)域的拓展, 越來越多地倉儲企業(yè)會涉足物流金融領(lǐng)域。而人力外包的需求, 將促使更多的倉儲企業(yè)尋找資源為客戶提供更多的增值服務(wù)。未來倉儲地產(chǎn)商將不僅僅是純粹的倉儲設(shè)施提供商和服務(wù)商, 他們會縱橫拓展, 進一步成為集設(shè)施、金融、提供一體化、全過程供應(yīng)鏈綜合解決方案的綜合服務(wù)商。

今后的倉儲業(yè)發(fā)展熱點不僅在智能倉儲、物流金融、倉配一體化、多式聯(lián)運領(lǐng)域, 屋頂光伏發(fā)電、綠色倉儲與配送技術(shù)與產(chǎn)品推廣運用以及托盤循環(huán)共用的推廣也將在倉儲領(lǐng)域得到不斷的擴展。倉儲互聯(lián)網(wǎng)+, 生態(tài)圈的共生共榮將引領(lǐng)倉儲企業(yè)邁向新的發(fā)展高度。