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作為一家以營(yíng)利為目的的企業(yè)來(lái)說(shuō), 項(xiàng)目的投資建設(shè)必須進(jìn)行有效的可行性分析, 且應(yīng)該從項(xiàng)目全壽命周期的范圍進(jìn)行投資分析。

全壽命周期是時(shí)間跨度從產(chǎn)品投資決策開(kāi)始至報(bào)廢為止的全生命過(guò)程, 在投資決策及設(shè)計(jì)階段就將產(chǎn)品壽命周期內(nèi)的所有環(huán)節(jié)予以考慮, 注重全壽命周期內(nèi)的投資總額、產(chǎn)品使用性及經(jīng)濟(jì)效益。

物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目全壽命周期具體包括投資決策、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)三個(gè)階段。要使項(xiàng)目產(chǎn)生較高的經(jīng)濟(jì)效益, 每個(gè)階段都有不同控制要點(diǎn)。

投資決策階段是整個(gè)項(xiàng)目的靈魂, 也是決定項(xiàng)目成敗最關(guān)鍵的階段。目前市場(chǎng)狀況, 大部分重大投資項(xiàng)目在投資決策階段都會(huì)做可行性研究。但是, 往往存在很多缺陷和不足。主要有兩種情況:一是數(shù)據(jù)來(lái)源不可靠, 市場(chǎng)調(diào)查不充分, 脫離實(shí)際, 為應(yīng)付而做可行性研究;二是可行性分析時(shí)間跨度局限, 往往注重前期建設(shè)投資, 忽視運(yùn)營(yíng)期成本。

針對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目的特點(diǎn), 用全壽命周期方法進(jìn)行投資決策期可行性研究, 必須包括以下要點(diǎn):

(1) 了解目前區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況, 了解倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)型租賃市場(chǎng)情況。

(2) 定位目標(biāo)客戶(hù)。

(3) 掌握土地資源信息, 了解地塊規(guī)劃指標(biāo)。

(4) 結(jié)合目標(biāo)客戶(hù)及土地資源信息, 確定物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目所要建設(shè)的類(lèi)型 (如冷庫(kù)、恒溫恒濕庫(kù)、普通庫(kù)等) 、規(guī)模及指標(biāo) (如單層庫(kù)、多層庫(kù)、電梯庫(kù)或坡道庫(kù)等) 。

(5) 制定較詳細(xì)、可靠的資金計(jì)劃, 包括建設(shè)投資、運(yùn)營(yíng)成本等, 以便后期可以根據(jù)計(jì)劃執(zhí)行, 達(dá)到預(yù)期目的。

建設(shè)階段可分為設(shè)計(jì)階段和施工階段。

(1) 設(shè)計(jì)階段。設(shè)計(jì)階段為項(xiàng)目投資控制的重要階段, 并影響后期運(yùn)營(yíng)成本的支出。在設(shè)計(jì)階段, 由專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)單位根據(jù)可行性分析中確定的基本要求進(jìn)行設(shè)計(jì), 重點(diǎn)有以下控制要點(diǎn):

(1) 根據(jù)地塊規(guī)劃指標(biāo), 最大限度利用土地資源。

(2) 針對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目的特點(diǎn), 設(shè)計(jì)出高效的交通組織。交通組織流向是否合理將對(duì)今后的使用效率產(chǎn)生重大的影響。

(3) 倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目中幾個(gè)重點(diǎn)關(guān)注部位, 比如地坪、屋面采用何種技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需特別溝通?？赡艽嬖谥ㄔO(shè)過(guò)程中投入大, 后期使用維護(hù)為少的情況, 需在全壽命周期內(nèi)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析。

(2) 施工階段。施工階段的任務(wù)以質(zhì)量、工期、成本為中心。

物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式有自用及出租兩種。對(duì)于物流倉(cāng)儲(chǔ)平臺(tái)公司, 更多地為出租使用。項(xiàng)目出租又可分為整體租賃和分散租賃, 將影響運(yùn)營(yíng)成本及維護(hù)成本的支出。

倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目全壽命周期成本 (LCC) =投資成本 (CI) +運(yùn)營(yíng)成本 (CO) +維護(hù)成本 (CM) +廢置處理成本 (CD)

(1) 物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目收益 (LE) 。物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目收益 (LE) 即上文中所提到的租金 (R) 及收取的物業(yè)費(fèi) (MF) 。

(2) 物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析。物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析可以從投資收益率、資本金凈利潤(rùn)率、投資回收期、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等多個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分析。

(3) 案例分析。以我司建設(shè)的5萬(wàn)平方米的物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目為例, 土地費(fèi)用3000萬(wàn)元, 建設(shè)工程投資11000萬(wàn)元, 其中自有資金4200萬(wàn)元, 貸款資金9800萬(wàn)元, 固定資產(chǎn)分十年攤銷(xiāo), 建設(shè)期一年, 貸款利率6%, 貸款本息投產(chǎn)后前十年等本金償還、利息照付。

運(yùn)營(yíng)成本80萬(wàn)元, 維護(hù)成本50萬(wàn)元 (運(yùn)營(yíng)期前兩年不計(jì)) 。運(yùn)營(yíng)期租金收入1元/平方米·天, 物業(yè)費(fèi)0.06元/平方米·天, 可出租年限50年, 但出租24年后, 需進(jìn)行整體更新, 投資額2000萬(wàn)元, 分兩年攤銷(xiāo)。基準(zhǔn)收益率i=6%。

根據(jù)上文條件, 計(jì)算可得, 建設(shè)期利息為588萬(wàn)元。投產(chǎn)后1~10年還款利息分別為623萬(wàn)元、561萬(wàn)元、499萬(wàn)元、436萬(wàn)元、374萬(wàn)元、312萬(wàn)元、249萬(wàn)元、187萬(wàn)元、125萬(wàn)元、62萬(wàn)元, 同時(shí)每年償還貸款本金1489萬(wàn)元。

1~2年運(yùn)營(yíng)及維護(hù)成本80萬(wàn)元, 3~50年運(yùn)營(yíng)及維護(hù)成本130萬(wàn)元。

1~50年每年租金收入1825萬(wàn)元, 物業(yè)費(fèi)收入110萬(wàn)元。

可得利潤(rùn)表如下:

(1) 投資收益率 (ROI) 。

項(xiàng)目總投資LCC=4200+9800+588+80*2+130*48=20988萬(wàn)元

年平均息稅前利潤(rùn)=【 (623+561+499+436+374+312+249+187+125+62) + (-227-165-103-90-28+4+97+159+221+284+1805*14+805+805+1805*24) 】/50=1476萬(wàn)元ROI=EBIT/LCC*100%=1476/20988*100%=7.03%>i

ROI=EBIT/LCC*100%=1476/20988*100%=7.03%>i, 項(xiàng)目可行。

(2) 資本金凈利潤(rùn)率 (ROE) 。

項(xiàng)目資本金EC=4200+2000+80*2+130*48=12600萬(wàn)元

運(yùn)營(yíng)期內(nèi)年平均凈利潤(rùn)NP= (-227-165-103-90-28+4+97+159+193+190+1209*14+540+540+1209*24) /50=941萬(wàn)元

ROE=NP/EC=941/12600*100%=7.47%>i, 項(xiàng)目可行。